私房拆迁时，涉及到翻建部分利益该如何分配？

一、律师观点

依照自1988年开始实施，于2010年被废除的《上海市城镇私有房屋查险督修管理办法》第10条要求为，“房屋所有人请求翻建危房务必符合城市规划需求，并必须靠着有关证件向房屋所处地区、县规划建筑管理部门办理申请程序，领到建筑许可证之后，才能够展开施工。”，其第17条规定讲的则是，“私有房屋翻建完毕后，房屋所有人应当带着有关证件向房屋所在之处房管部门以及土地管理部门办理有关的变更登记程序。”。可以发现，私房进行翻建之后，房屋的所有人需要去办理新的产权登记，翻修之后进行变更登记，其主要的目的是为了确定房屋的状况，或者是权利人发生的变化，像是增加了产权人，又或者是扩大了房屋的登记面积 。

可见，在存在翻建审批手续这种情形之时，私房翻建过后经由政府的种种部门予以批准进而开展产权登记，此番翻建面积会相应地被计入产证面积之中。然而，国有土地之上的私房存在一些翻建状况，因历史方面的缘由，没有进行登记或者未曾获取翻建审批致使无法登记上海钢结构拆除，面临拆迁之际按照房屋“三块砖”来实施安置补偿之时，翻建的面积究竟该如何分配呢？处于司法实践范畴内，一般是依照私房的产证登记的产权人和面积来进行安置，在这个时候要是翻建人无法将翻建扩大面积当作获取房屋产权的依据，对于翻建人而言这是不公平的。所以，鉴于要使原始产权人与翻建人的利益趋于平衡，在对动迁利益予以确定之际，能够适度提升翻建人的拆迁份额占比，依照贡献程度进行适度地多分配 。

在本案这样的情形当中，经过翻建之后的那部分相应面积，都已经被计入到当时所拥有的国有土地使用证里面了，潘某2在1981年的时候申请开展翻建工作，之后呢，又和潘某3一起对房屋进行了翻建，对于相应部分的面积来说，他们取得的贡献比较大，法院据此认为，应当给予他们多分 。但与此同时，还考虑到两次进行翻建，这两次翻建是依附于原潘某9以及胡某现存有的房屋的，另外，在整个全部共有人之间，也从来没有就翻建以及增加面积之后的产权归属达成过一致的约定，所以，翻建的人并不能够理所当然地就获得房屋面积增加部分的全部产权，鉴于翻建的人对于翻建部分的房屋贡献比较大，那么可以依据各自翻建时所做出的贡献，对于翻建部分的补偿利益给予酌情多分配一些。

二、案情简介

潘某9与胡某是夫妻关系，潘某1、潘某7、潘某8、潘某2、潘某3是他们二人的子女。祁某2是潘某8的丈夫，祁某1是他们二人的女儿。刘某1是潘某7的丈夫，刘某2、刘某3是他们二人的子女。潘某9在1974年离世，胡某于1996年去世，潘某7在2013年10月6日报死亡，潘某8于2014年4月7日报死亡。

引起争议的房屋属于私人所有房屋，是潘某9与胡某共同所拥有的。引起争议的房屋原本是一层房屋，分为南、北两幢，北幢的建筑面积是20.6平方米，是在解放前自己建造的，南幢的建筑面积为16.4平方米，是在1981年由潘某2申请进行翻建的。1994年颁发的国有土地使用证记录显示，引起争议房屋的土地使用者是胡某、潘某5、潘某7、潘某8、潘某2、潘某3，用地面积为37平方米。2005年由潘某2 和潘某3 将引起争议的房屋翻建成征收时呈现的四层现状 。

系争房屋被取得之后，原本是潘某9夫妇带着子女居住在系争房屋里面，后来潘某9夫妇先后去世，其他子女陆陆续续搬了出去，系争房屋的南幢由潘某2家庭居住使用一直到征收，系争房屋的北幢由潘某3家庭居住使用一直到征收，灶间部位有一间15平方米的房屋曾经被祁某2长期居住，在征收之前祁某2已经搬迁到浙江居住了。

2023年11月28日的时候，系争房屋所处的地域被归入了征收范畴，系争房屋里面，潘某2、潘某2的妻子赵某、潘某2的儿子潘某6、祁某1、潘某3、潘某3的妻子夏某，以及潘某3的女儿潘某10的户籍登记在了册上，祁某2的户籍处于浙江省嘉兴市，2023年12月11日，潘某2作为这个户的代理人签署了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，房屋价值得到的补偿款是8,719,763.40元。

在2024年9月28日这一天，身为甲方的潘某2，身为乙方的潘某3，身为丙方的潘某1，以及身为丁方的刘某1、刘某2、刘某3，各方一同签署了《征收补偿款分配协议》，该协议中写明：当下上海市虹口区XX路XX弄XX号房屋的征收补偿款总共是11867337元。另外，鉴于XX路XX弄XX号被征收的那处房屋（面积为111平米），是甲方和乙方在2005年共同去申请、出资建造并且进行装修的，而且也是由甲方和乙方这两个家庭长期居住在里面的。尽管丙方以及丁方针对被征收房屋的投入是比较少的，然而鉴于历史方面的缘由以及亲情之间存在的关系，各个方经过协商之后达成了一致，进而形成了如下这般的分配协议：其一，关于分配的金额部分，首先一，丙方会分配到60万，丁方总共会分配到60万，这其中刘某1、刘某2、刘某3各自会分配到20万。其二，剩余的款项在扣掉给潘某8继承人（祁某1、祁某2）的金额之后，以下简称为“剩余金额”，是由甲乙双方按照以下的方式来进行分配的：甲方所获取到的金额等于剩余金额除以2之后再加上40万，乙方所得到的金额等于剩余金额除以2之后再减去40万。二、特别声明，各方声明，无论法律作何规定，无论法院怎样判决，不论其他任何情形，丙方与丁方分配的金额保持不变（此为固定金额），甲方和乙方分配剩余金额的方式维持不变。

审理进程里面，祁某1宣称其母亲潘某8身为知青，在1981年之际并不身处上海，潘某2就申请翻建之事是代表家庭去做的。1994年的时候，是祁某1家出钱，胡某把原本位于南北幢之外靠北的灶间给推倒了，然后扩建出一间面积为15平方米的房屋用来供祁某1居住，也就是当前待征建筑面积列表里一层灶间所处的位置。祁某1在系争房屋内居住待到1999年结婚之后便搬离出去了。2005年的时候确实是被告对系争房屋进行了翻建，然而原本那20.6平方米的一层房屋并没有被拆除，。被告宣称，祁某1所讲的曾经居住的部位，原本是由被告一方搭建而成的，那是祁某1在原来房屋的基础之上进行改建的。

祁某1、祁某2提出了诉讼请求，其一，要求由祁某1、祁某2依照法律规定分得系争房屋征收补偿款2,373,467.40元。原告觉得，潘某8是在被继承人胡某离世之后，财产分割之前去世的，应当由其法定继承人转继承胡某的遗产。并且，潘某8的全部征收利益份额应由原告依照法律规定继承。

刘某3、刘某2、刘某1、潘某3、潘某2、潘某1共同做出辩称，表示不同意原告所提出的诉请金额，此诸多被告认为其中原告征收利益所占据份额对应的面积仅仅为4.12平方米，并且相应的补偿款金额不会超过440,481.33元，同时原告对于继承而来的4.12平方米房屋的土地租金自始至终都未曾缴纳，全部是由被告进行缴纳的，所以原告理应分得的金额应当少于440,481.33元。原因是这样的，其一，那房产证标明的面积为37平，之后翻建成了三层，其征收认定面积是111平，其中一层的面积为37平方米，并且这一层又划分成了南幢和北幢，在一层南幢里有16.4平米是潘某2在1981年时申请进行翻建的，此部分与原告没有关联。而一层剩下的20.6平方米，是由胡某的五个子女进行平均分配的，每个子女分得4.12平方米。其二，在2005年的时候，潘某2和潘某3共同出资，经相关审批之后，把胡某留下的20.6平方米的砖土结构旧房拆除并重新建造，翻建成了四层的混合钢结构房屋，此后一直是潘某2和潘某3这两个家庭居住。在进行征收操作时，被认定的是三层房屋之面积，因此，针对于新增出来的建筑面积而言，原告未曾有过丝毫的贡献，那新增面积所对应的补偿，原告是没有权利去取得的。再者，从胡某离世直至如今，差不多有29年的时间了，土地租金一直是以潘某3作为主要缴纳方的，原告从来都没有缴纳过土地租金以及违法占用所产生的租金，所以原告对于房屋的获取不存在贡献，对于房屋权属的维持同样不存在贡献，故而应当少分一些 。

法院作出判决，祁某1、祁某2共同获得补偿款计130万元，潘某1获得补偿款60万元，潘某2获得补偿款5,083,668.50元，潘某3获得补偿款4,283,668.50元，刘某1获得补偿款20万元，刘某2获得补偿款20万元，刘某3获得货币补偿款20万元。

三、法律分析

所要争执的房屋属于私人拥有的房产，本来是潘某9和胡某共同拥有的，在潘某9于1974年去世以后，他在这争执房屋里的权利份额是由他的法定继承人胡某、潘某1、潘某7、潘某8、潘某2、潘某3来继承的，所以在1994年核发土地使用证的时候，权利人登记成为了胡某、潘某1、潘某7、潘某8、潘某2、潘某3，在胡某死亡之后，她在这争执房屋里的遗产份额应该由她的子女潘某1、潘某7、潘某8、潘某2、潘某3共同继承。在潘某9、胡某死亡之后，遗产分割之前，潘某7、潘某8死亡了，所以属于潘某7继承的遗产份额本该被其继承人刘某1、刘某2、刘某3来转继承，属于潘某8继承的遗产份额应由其继承人祁某2、祁某1转继承。于此，潘某1、潘某2、潘某3、刘某1、刘某2、刘某3、祁某1、祁某2作为房屋的共有人与被征收人是有权去分得对应的征收利益的。

依征收协议以及待征建筑面积表所记载上海钢结构拆除，系争房屋测绘面积为203.68平方米，其认定建筑面积是111平方米，而未认定建筑面积为92.68平方米。就翻建情况而言，潘某2在1981年申请进行翻建，其翻建后的相应面积被计入1994年的国有土地使用证，潘某2对该部分面积取得贡献较大所以应当多分。2005年时，潘某2、潘某3将房屋翻建为三层，部分面积计入征收中的认定建筑面积，潘某2、潘某3对该部分利益取得贡献较大，不过还应当看到，两次翻建是依附于原潘某9、胡某已有房屋的，而且全部共有人之间并未就翻建及增加面积的产权归属达成过一致约定。所以，翻建人并不能理所当然地获得房屋面积增加部分的全部产权，鉴于翻建人对翻建部分房屋贡献较大，能够依据各自翻建成的贡献，就翻建部分的补偿利益予以酌情多分。依据各方所呈上的证据，以及相关的陈述内容，能够认定潘某2、潘某3在征收之前的较长时间里居住于系争房屋之内，所以居住、搬迁部分的奖励应当由潘某2、潘某3来分得。